전세계약을 마친 뒤 집주인이 집을 담보로 대출받아 근저당권을 설정할 수 있습니다. 계약서에 서명했거나 확정일자를 받았다는 사실만으로 보증금이 언제나 먼저 보호되는 것은 아닙니다. 등기부등본과 전입·점유 시점을 함께 확인해야 합니다.
근저당권과 임차인의 순위는 무엇으로 정해질까?
임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖습니다. 대항력은 두 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 우선변제권을 갖추는 데 필요한 요건이지만, 전입신고와 실제 점유를 대신하지는 않습니다. 근저당권이 임차인의 대항력 발생보다 먼저 등기됐다면 경매에서 임차인이 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 반대로 임차인이 먼저 대항력을 갖춘 뒤 설정된 권리라면 순위 판단에서 유리할 수 있습니다.
잔금 전후로 확인할 사항
계약 때뿐 아니라 잔금을 치르기 직전에도 등기부등본을 다시 확인해 새 근저당권이나 압류가 있는지 살펴보세요. 잔금 지급과 동시에 입주하고 전입신고를 하는 것이 중요하며, 확정일자도 가능한 한 빨리 받아야 합니다. 계약서에 잔금일까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 두면 집주인의 의무를 분명히 하는 데 도움이 됩니다. 다만 특약만으로 이미 설정된 권리의 순위가 바뀌지는 않습니다. 권리 변동이 확인되면 잔금을 지급하기 전에 계약 내용과 해제 가능성을 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 계약 당일 받으면 근저당보다 항상 우선하나요?
아닙니다. 확정일자만으로는 부족합니다. 주택 인도와 주민등록을 갖춰 대항력 요건을 충족했는지, 근저당권이 언제 등기됐는지도 함께 따져야 합니다.
집주인이 특약을 어기고 근저당을 설정하면 계약을 해제할 수 있나요?
특약의 문구와 계약 이행 상황에 따라 달라집니다. 근저당 설정 사실만으로 해제가 자동 인정되는 것은 아니므로, 잔금 지급 전 계약서와 등기 내용을 확인해야 합니다.